数说别墅市场！去化周期达28个月，库存套数创近五年新高！

市场对别墅产品的需求从来都是有增无减的。

近五年来，尽管广州别墅均价从1.8万/㎡上涨至2.9万/㎡，但成交也令人惊叹，2015年-2019年，广州市场成交了13213套别墅（截至今年11.30），平均一年成交2642套。

那么今年的别墅市场卖得怎么样？哪些别墅项目卖得最好？库存量与去化周期有什么变化？市中心的别墅市场与外围区域的别墅市场相比有何不同？

克而瑞数据带你看懂别墅市场——

一手别墅供不应求，6月供求创年内高峰

克而瑞数据显示，截止至11月30日，2019年广州新增别墅供应1919套，同比2018年同期的3530套，减少45.6%，新增面积32.5平米，占一手住宅（普通住宅、别墅，下同）总供应量的4.6%。今年5月较为突出，供应了363套，3月、6月、7月、9月的供应套数均破两百套。

而成交方面，从数据上看，2019年广州一手别墅成交2209套，成交面积43.2万平米，占一手住宅总成交量的5.6%。在6月份，别墅高供应也高成交，成交套数突破300+套，是今年1-11月的成交峰值。自6月后，别墅成交一直稳定在200套左右的成交量，10月小有突破至250套左右，11月再度回落到200套左右。

纵观近5年广州别墅的成交数据，2016年为别墅成交大年，1-11月共成交别墅3270套，创近五年高峰。之后2017到2019年，别墅成交稳定在2200+套左右。接下来我们再看看供应数据。

克而瑞数据显示，近5年1-11月同期，广州一手别墅供应情况波动不定，2018年供应最多，共供应了3530套。2016年和2019年供应次之，分别供应了2367套和1919套。

广州别墅市场供求失衡，那么广州一手别墅的库存量还有多少？

克而瑞数据显示，截止至2019年11月，广州一手别墅的库存量为4569套，按照去化率12个月来算，去化周期为28.1个月。

从近5年11月同期广州一手别墅的库存量来看，以2017年为转折点，2017年以前别墅库存量在3000+套左右，到了2017年降到谷点仅剩2597套，进入2018年、2019年，别墅库存又增至4000+套。

从与之对应的去化周期来看，2016-2017两年为去化周期最短的两年，此后2018年增长至24.6个月，到2019年，去化周期与16、17年相比，已经增长了约一倍，达28.1个月。也就是说，今年广州一手别墅的库存量为近五年最多，去化周期也是最长的。

综合供求情况来看，近5年1-11月，除2018年外，其他四年均为供不应求！今年1-11月的供求比为0.87，比2017年的供求比0.54增加了一些！供求关系较为缓和。

广州中心区与外围区别墅市场综述

虽然整体上看，广州一手别墅供应在2018年-2019年有了足量的补强，成交量维持在近五年的平均数上，那具体到中心区域外围区的表现又是怎么样的呢？我们一起来看数据！

中心五区

今年1-11月，广州中心五区一手别墅共供应259套，较去年同期减少13套，环比下降4.7%，排在近5年同期的第二位，仅次于2018年。

成交方面，今年1-11月共成交200套，较去年同期的83套增加了117套，环比增加140.9%，排在近5年同期的第三位。较成交最多的2016年的3291套少129套。

价格方面，近5年广州市中心一手别墅网签均价一路攀升，从2015年的3.8万/平到今年的6.5万/平，涨幅近70%！

从近5年11月同期广州市中心一手别墅的库存量来看，今年11月时库存量是最多的，达到430套，2016-2017年则是库存最少的时候，均不超过百套。

而从去化周期来看，2015年11月时为17.3个月，而16年与17年的11月，去化周期均降到3.9个月，到了2018年，去化周期突破20个月，今年去化周期为近5年最长，达23.5个月。

综上可知，近5年1-11月同期，广州市中心一手别墅在2015年、2018年与2019年为供过于求，在2016-2017年则为供不应求的状态。特别是在16、17这两年，供求关系失衡，2016年供求比为0.33，2017年供求比为0.41，供求差距十分之大，市中心一手别墅库存进一步减少。但到了2018年-2019年，别墅库存开始强补给，供应套数均破200+套，是16、17年的两倍，供求关系缓和。

外围六区

今年1-11月，广州外围六区一手别墅的供应明显要比中心五区多，达到1660套，较去年同期减少1598套，环比减少49%，排在近5年同期的第三位。

成交方面，今年1-11月共成交2009套，较去年同期的2241套减少232套，环比减少10.4%，同样排在近5年的第三位，较成交最多的2016年的2941套少932套。

价格方面，近5年广州外围六区一手别墅网签均都维持在1.5万/平米以上，在2015年开始逐年攀升，至2018年有所波折，随后2019年网签均价创近5年新高，达到25078元/平米。

从近5年11月同期广州外围区域一手别墅的库存量来看，2018年11月时库存量是最多的，达到4184套，2019年次之。有4139套。最少的为2017年11月的2518套。

而从去化周期来看，2016-2017年的去化周期最短，均在15个月左右，而2015年、2018年和2019年的去化周期均突破20个月，其中2019年最长，达28.5个月。

综上可知，近5年1-11月同期，除了2018年以外，其余年份均为供过于求的状态。外围六区近五年的供求比均在0.56以上，其中2019年的供求比为0.82，2017年的供求比为0.56。供求比波动没有市中心的波动那么大。

一手别墅成交排行榜

最后，一起来看看今年1-11月广州一手别墅市中心和外围区域的成交TOP10，看看哪些项目卖得最好？

文章来源：克而瑞广州区域

热文回顾

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。